Tu vivienda actual ya no encaja con tu vida. Quizá necesitas más espacio, quieres cambiar de zona, buscas una casa con terraza o simplemente ha llegado el momento de comenzar una nueva etapa.
Entonces aparece una de las grandes preguntas:
¿Qué hago primero: vendo mi vivienda o compro la siguiente?
La duda es completamente lógica. Si vendes primero, puedes tener miedo de quedarte temporalmente sin vivienda. Pero si compras primero, puedes asumir compromisos económicos importantes sin saber exactamente cuándo venderás tu inmueble actual.
No existe una única respuesta válida para todos los propietarios. La mejor estrategia dependerá de tu situación económica, de la vivienda que quieres comprar, del inmueble que vas a vender y de los tiempos que puedas manejar.
El problema de vender y comprar vivienda al mismo tiempo
Cambiar de vivienda implica coordinar dos operaciones diferentes que, en muchas ocasiones, dependen económicamente una de la otra.
Por ejemplo, una familia puede tener una vivienda valorada en 300.000 euros, pero todavía mantener una hipoteca pendiente.
Para comprar la siguiente vivienda necesita utilizar parte del dinero obtenido con la venta como entrada de la nueva operación.
En ese escenario, las fechas empiezan a ser fundamentales.
Hay que saber cuánto puede obtener realmente por su vivienda, cuánto queda pendiente de hipoteca, cuánto capital quedará disponible después de vender y qué financiación necesitará para comprar.
Opción 1: vender primero y comprar después
Desde el punto de vista financiero, vender primero suele aportar mayor claridad.
Una vez formalizada la venta sabes exactamente cuánto dinero tienes disponible para afrontar la siguiente compra.
Esto permite definir con mayor precisión:
- El presupuesto para la nueva vivienda.
- La cantidad disponible para la entrada.
- La financiación que puedes necesitar.
- Los gastos e impuestos que deberás afrontar.
Además, reduces el riesgo de mantener simultáneamente dos viviendas y dos compromisos financieros durante un periodo prolongado.
¿Cuál es el inconveniente de vender primero?
El principal problema es evidente:
¿Dónde vivirás hasta encontrar tu siguiente vivienda?
Encontrar la casa adecuada puede llevar semanas o meses, especialmente si tienes requisitos muy concretos de ubicación, superficie, presupuesto o características.
Por eso, vender primero requiere planificar también el periodo comprendido entre ambas operaciones.
Dependiendo del caso, algunas personas pueden disponer de una solución temporal, mientras que otras necesitarán coordinar las fechas de entrega de las viviendas o valorar otras alternativas.
Opción 2: comprar primero y vender después
Comprar primero ofrece una ventaja muy importante: puedes buscar tu nueva vivienda con mayor tranquilidad y realizar la mudanza antes de entregar la anterior.
También evita la presión de tener que encontrar rápidamente una vivienda porque ya has vendido la actual.
Sin embargo, esta estrategia requiere una situación financiera que permita asumir la operación.
Si necesitas el dinero de la venta para comprar, tendrás que estudiar previamente cómo financiar el periodo existente entre ambas operaciones.
El riesgo de comprar pensando que venderás rápidamente
Uno de los errores que conviene evitar es comprometerse con una nueva compra basándose únicamente en la expectativa de que la vivienda actual se venderá inmediatamente.
El mercado puede responder de manera diferente a lo esperado.
Un precio de salida demasiado elevado, una estrategia incorrecta o determinadas características del inmueble pueden ampliar los tiempos de comercialización.
Por eso, antes de comprar resulta recomendable conocer de manera realista cuánto puede valer la vivienda actual y qué posibilidades tiene dentro de su mercado.
Primero hay que conocer el valor de la vivienda actual
Este es probablemente el punto más importante de toda la estrategia.
Antes de decidir qué vivienda puedes comprar, necesitas conocer aproximadamente qué resultado económico puede dejarte la venta de la actual.
Y eso no significa simplemente mirar anuncios parecidos en Internet.
Hay que analizar:
- El valor actual del inmueble.
- La deuda hipotecaria pendiente, si existe.
- Los gastos asociados a la venta.
- Los impuestos que puedan corresponder.
- El capital que podría quedar disponible después de la operación.
Solo entonces podrás construir un presupuesto realista para la siguiente compra.
¿Qué ocurre si todavía tienes hipoteca?
Tener una hipoteca pendiente no impide necesariamente vender la vivienda.
Como vimos al explicar cómo vender un piso con hipoteca, cuando el comprador no se subroga en el préstamo existente puede coordinarse la liquidación de la deuda pendiente dentro de la operación de compraventa.
Lo importante es conocer previamente el saldo pendiente y calcular cuánto capital quedará realmente disponible después de cancelar la deuda y afrontar los gastos correspondientes.
Las arras son especialmente importantes cuando enlazas dos operaciones
Cuando encuentras la vivienda que quieres comprar es frecuente que aparezca el contrato de arras.
Las arras permiten establecer compromisos entre comprador y vendedor antes de formalizar la escritura pública de compraventa.
Pero hay algo importante que debes entender: firmar unas arras no es simplemente reservar una vivienda.
Es un contrato y su contenido puede generar obligaciones para las partes.
Por eso, cuando la compra depende de vender previamente otra vivienda o de conseguir financiación, resulta especialmente importante revisar cuidadosamente las condiciones, los plazos y las consecuencias previstas en el contrato antes de firmarlo.
No te quedes corto con los plazos
Coordinar una venta, una compra y una hipoteca requiere tiempo.
La financiación puede necesitar estudio, documentación, tasación y diferentes trámites antes de llegar a la firma.
Por eso, comprometerse con fechas excesivamente ajustadas puede generar una presión innecesaria.
La planificación debe contemplar cierto margen para posibles retrasos y estar adaptada a las circunstancias concretas de las operaciones.
¿Qué pasa si necesito una hipoteca para la nueva vivienda?
Antes de comprometerte con la compra conviene conocer tu capacidad financiera.
La entidad estudiará, entre otros elementos, tus ingresos, tus deudas y tu situación económica antes de decidir si concede la financiación.
Si todavía mantienes la hipoteca de tu vivienda actual, esa deuda puede formar parte del análisis realizado por la entidad mientras continúe vigente.
Por eso, cuando el cambio de vivienda depende de financiación, resulta recomendable estudiar esta parte antes de comprometer cantidades importantes en una nueva compra.
¿Y qué es una hipoteca puente?
En determinadas situaciones pueden existir soluciones financieras diseñadas para facilitar el periodo entre la compra de una nueva vivienda y la venta de la anterior, conocidas habitualmente como hipotecas puente.
Sus condiciones, costes, garantías y requisitos dependen de cada entidad y de la situación financiera del solicitante.
No son automáticamente la mejor opción para todo el mundo.
Antes de utilizar una solución de este tipo es fundamental analizar cuánto tiempo podrías mantener la financiación si la venta tarda más de lo previsto y cuál sería el coste total de la operación.
También puedes coordinar las fechas de ambas operaciones
Vender y comprar no siempre significa dejar varios meses entre una operación y otra.
Con una planificación adecuada pueden intentarse coordinar las fechas para reducir el periodo existente entre la venta de la vivienda actual y la adquisición de la siguiente.
Esto exige que todas las partes conozcan los plazos y que la documentación, financiación y trámites necesarios estén preparados.
Cuantas más operaciones dependan unas de otras, mayor importancia adquiere la coordinación.
Escenario 1: necesitas el dinero de la venta para comprar
Si la mayor parte del capital para la nueva vivienda procederá de la venta de la actual, la operación debería planificarse empezando por conocer el valor real del inmueble que vas a vender.
Una vez tengas una estimación razonable del resultado de la venta, podrás determinar qué presupuesto tienes para comprar.
En este escenario, comprometerte primero con una vivienda nueva sin tener bien calculadas las cifras puede aumentar considerablemente el riesgo.
Escenario 2: puedes comprar sin haber vendido todavía
Si dispones de ahorro suficiente o de capacidad financiera para realizar la nueva compra sin depender inmediatamente de la venta, tendrás mayor flexibilidad.
Podrás buscar la siguiente vivienda, organizar la mudanza y comercializar posteriormente la anterior.
Aun así, conviene calcular el coste de mantener temporalmente ambas propiedades y evitar asumir que la vivienda actual se venderá en un plazo concreto.
Escenario 3: encuentras primero la vivienda perfecta
Este es uno de los escenarios que más tensión genera.
Llevas meses pensando en cambiar de casa y, de repente, aparece exactamente la vivienda que buscabas.
Antes de precipitarte, conviene revisar:
- Cuánto vale aproximadamente tu vivienda actual.
- Qué deuda pendiente tienes.
- Cuánto ahorro puedes aportar.
- Qué financiación necesitarías.
- Qué condiciones tendrá cualquier contrato que vayas a firmar.
- Qué margen de tiempo existe hasta la compraventa.
La ilusión por encontrar la vivienda adecuada es importante, pero las cifras deben acompañar la decisión.
Entonces, ¿es mejor vender o comprar primero?
Depende principalmente de cuánto necesites el dinero de la venta.
Si necesitas vender para financiar una parte importante de la siguiente compra, comenzar organizando la venta suele proporcionar mucha más claridad sobre tu presupuesto.
Si tienes capacidad económica suficiente para comprar antes, puedes disponer de mayor flexibilidad para realizar el cambio.
En ambos casos, la clave está en planificar las dos operaciones como si fueran una sola estrategia.
¿Estás pensando en cambiar de vivienda en Barcelona?
El primer paso no tiene por qué ser buscar tu próxima casa.
Puede ser simplemente saber cuánto vale la que ya tienes.
En Hiperfincas Barcelona podemos ayudarte a estudiar la venta de tu vivienda actual y organizar los diferentes pasos para que el cambio se realice con una planificación adecuada.
Si estás empezando a plantearte la operación, puedes solicitar una valoración:
Quiero saber cuánto vale mi vivienda
Antes de firmar, infórmate bien
El Consejo General del Notariado recuerda que el contrato privado previo a la compraventa no es obligatorio, aunque es frecuente, y que una vez firmado obliga a las partes conforme a su contenido.
Por eso, especialmente cuando una compra depende de otra venta o de conseguir financiación, es recomendable revisar correctamente las condiciones antes de asumir compromisos.
Cambiar de casa empieza mucho antes de la mudanza
Cuando vendes una vivienda para comprar otra, el objetivo no debería ser simplemente conseguir que las dos operaciones coincidan.
El verdadero objetivo es conseguir que encajen económicamente, jurídicamente y en el tiempo.
Conocer el valor de tu vivienda, calcular el capital disponible, estudiar la financiación y coordinar correctamente los plazos puede convertir un proceso aparentemente complicado en una operación mucho más ordenada.
Porque cambiar de vivienda debería significar comenzar una nueva etapa, no empezar una carrera contra el calendario.
