Has decidido cambiar de vivienda, necesitas mudarte o simplemente ha llegado el momento de vender. Pero todavía estás pagando la hipoteca y aparece una de las dudas más habituales entre los propietarios:
¿Puedo vender mi piso si todavía tiene hipoteca?
En términos generales, sí. Tener una hipoteca pendiente no significa que tengas que esperar años hasta terminar de pagarla para poder vender la vivienda.
Lo importante es conocer cuánto debes realmente al banco, cómo se liquidará esa deuda y qué trámites serán necesarios para que la operación pueda realizarse correctamente.
¿Se puede vender una vivienda que todavía tiene hipoteca?
Sí. Es una situación habitual en el mercado inmobiliario.
Muchas viviendas se venden antes de que sus propietarios hayan terminado de pagar el préstamo hipotecario con el que las compraron.
Cuando se produce la compraventa, una de las opciones habituales consiste en destinar parte del importe obtenido a liquidar la deuda hipotecaria pendiente.
De esta forma, la venta y la cancelación económica del préstamo pueden coordinarse dentro de la operación.
El primer dato que necesitas conocer: cuánto debes al banco
Antes de tomar decisiones conviene conocer el capital pendiente de la hipoteca.
Pero no es recomendable limitarse a mirar una cuota o una estimación en la banca online.
Cuando la operación está próxima, la entidad financiera puede emitir la documentación correspondiente con el saldo que debe liquidarse para cancelar el préstamo.
Este dato es fundamental porque permite calcular cuánto dinero podría quedar disponible después de pagar la deuda hipotecaria y los demás gastos asociados a la venta.
Un ejemplo sencillo
Imagina que vendes una vivienda por 300.000 euros y en ese momento quedan 95.000 euros pendientes de la hipoteca.
Dentro de la operación habrá que contemplar la liquidación de esos 95.000 euros, además de los gastos, impuestos y costes que correspondan en cada caso.
Por tanto, los 300.000 euros del precio de venta no representan automáticamente el dinero neto que recibirá el propietario.
Esta diferencia es especialmente importante cuando el objetivo es utilizar el dinero obtenido para comprar otra vivienda.
¿Qué ocurre con la hipoteca el día de la venta?
Cuando el comprador no se subroga en la hipoteca existente, lo habitual es coordinar la operación para que parte del precio de compraventa se destine a cancelar la deuda pendiente con la entidad financiera.
El banco del vendedor deberá facilitar el saldo correspondiente y la deuda puede liquidarse utilizando los mecanismos establecidos para ello dentro de la operación.
De esta manera se produce la cancelación económica de la hipoteca: el préstamo deja de tener deuda pendiente.
Cancelar la deuda y cancelar la hipoteca en el Registro no es exactamente lo mismo
Esta diferencia genera bastante confusión.
Una cosa es haber pagado completamente el préstamo hipotecario y otra que la carga hipotecaria haya desaparecido del Registro de la Propiedad.
Una vez liquidada la deuda, debe realizarse la correspondiente cancelación registral para que la hipoteca deje de figurar inscrita.
Este procedimiento requiere una serie de trámites notariales, fiscales y registrales.
¿Cómo se realiza la cancelación registral?
Cuando una hipoteca está completamente pagada, el proceso incluye habitualmente varios pasos:
- Obtener de la entidad el certificado que acredita la cancelación económica de la deuda.
- Formalizar la correspondiente escritura de cancelación ante notario.
- Realizar la tramitación fiscal correspondiente, aunque la cancelación esté exenta del impuesto.
- Presentar la documentación en el Registro de la Propiedad para cancelar la carga.
Estos trámites pueden gestionarse personalmente o encargarse a una gestoría o a la entidad, teniendo en cuenta los costes que puedan corresponder en cada alternativa.
¿La cancelación de la hipoteca tiene gastos?
La cancelación registral puede generar gastos de notaría, Registro de la Propiedad y, si se utiliza, gestoría.
También conviene revisar las condiciones del préstamo para comprobar si existe alguna comisión relacionada con la amortización o cancelación anticipada y si resulta aplicable en el caso concreto.
Por eso es recomendable solicitar información a la entidad antes de cerrar la operación y evitar calcular el resultado de la venta únicamente restando la deuda al precio del inmueble.
¿Qué pasa si vendo por más dinero de lo que debo?
Es el escenario más sencillo de visualizar.
Si el precio de venta permite cubrir la deuda hipotecaria pendiente, una parte del importe se utiliza para liquidarla y el resto corresponde al vendedor, descontando los demás gastos e impuestos que resulten aplicables.
Por ejemplo, si existe una deuda relativamente pequeña respecto al valor actual de la vivienda, la venta puede dejar un capital disponible que posteriormente se utilice para otros objetivos, incluida la compra de otra vivienda.
¿Y si debo al banco más de lo que vale la vivienda?
Este escenario requiere mucha más atención.
Si el importe que se obtiene con la venta no es suficiente para cancelar completamente la deuda, la diferencia no desaparece automáticamente.
Será necesario analizar la situación con la entidad financiera y estudiar cómo puede resolverse la cantidad que continúe pendiente.
Por eso, cuando existe una deuda hipotecaria elevada respecto al valor actual del inmueble, conocer ambas cifras antes de poner la vivienda en venta resulta especialmente importante.
¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?
Existe la posibilidad de que se plantee una subrogación del comprador en el préstamo existente, pero no es algo que pueda darse por hecho.
La operación deberá cumplir las condiciones correspondientes y contar con la intervención y aceptación de la entidad financiera cuando sea necesaria.
Por este motivo, en muchas compraventas se opta por cancelar el préstamo del vendedor y el comprador utiliza sus propios fondos o su propia financiación.
¿Qué ocurre si quiero vender para comprar otra vivienda?
Aquí la planificación adquiere todavía más importancia.
Muchos propietarios necesitan utilizar el dinero de la venta para aportar la entrada de su siguiente vivienda o reducir la financiación que necesitarán.
Antes de comprometerse con una nueva compra conviene saber:
- El valor estimado de la vivienda actual.
- La deuda hipotecaria pendiente.
- Los gastos e impuestos previstos de la venta.
- El capital aproximado que quedará disponible.
- La financiación que podría ser necesaria para la siguiente vivienda.
Con esta información resulta mucho más sencillo establecer un presupuesto realista para el cambio de vivienda.
¿Conviene cancelar la hipoteca antes de poner el piso a la venta?
No necesariamente.
Si todavía existe deuda, la cancelación económica puede coordinarse con la propia compraventa.
Lo que sí resulta recomendable es preparar la operación con antelación y disponer de toda la información necesaria sobre el préstamo.
Improvisar cuando ya existe un comprador interesado puede generar retrasos evitables.
Revisa también si existen otras cargas
La hipoteca puede no ser la única cuestión registral que deba revisarse.
Antes de vender conviene comprobar la situación jurídica del inmueble y detectar si existe alguna carga o circunstancia que deba resolverse antes de la firma.
Disponer de esta información desde el inicio ayuda a evitar sorpresas cuando la operación ya está avanzada.
El precio de venta debe tener en cuenta tu situación financiera
Saber cuánto queda de hipoteca es importante, pero la deuda pendiente no determina por sí sola cuánto vale la vivienda.
El precio debe establecerse teniendo en cuenta el mercado, la ubicación, las características del inmueble, su estado y las propiedades comparables de la zona.
Por ejemplo, que necesites obtener una determinada cantidad para cancelar la hipoteca y comprar otra vivienda no significa necesariamente que el mercado esté dispuesto a pagar ese importe.
Por eso es tan importante separar dos conceptos:
cuánto necesitas obtener y cuánto vale realmente la vivienda.
Antes de vender, haz números
Una buena planificación permite saber qué resultado económico puede dejar realmente la operación.
Para ello conviene calcular:
- Precio estimado de venta.
- Capital hipotecario pendiente.
- Posibles costes de cancelación.
- Impuestos relacionados con la venta.
- Otros gastos asociados a la operación.
El resultado proporciona una estimación mucho más realista del capital que podría quedar disponible después de vender.
¿Estás pensando en vender tu vivienda con hipoteca en Barcelona?
Tener una hipoteca pendiente no tiene por qué impedirte poner en marcha la venta.
Lo importante es estudiar previamente la situación del inmueble, la deuda existente y la estrategia de comercialización.
En Hiperfincas Barcelona podemos acompañarte durante el proceso y ayudarte a planificar los diferentes pasos de la operación.
Si estás empezando a plantearte la venta, también puedes consultar nuestra guía:
Una hipoteca pendiente no tiene por qué frenar tus planes
Vender una vivienda hipotecada puede parecer complicado cuando se observa desde fuera, pero es una operación habitual.
La clave está en conocer las cifras antes de tomar decisiones: cuánto vale la vivienda, cuánto queda por pagar y qué capital podría quedar disponible después de completar la operación.
Porque si quieres vender para comenzar una nueva etapa, la hipoteca no debería ser una incógnita: debería ser simplemente una cifra más dentro de una estrategia bien planificada.
